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未來10年 可能上漲8倍的房地產信托基金:SRG

來源:互聯網 作者:鑫鑫財經 人氣: 發布時間:2019-04-12
摘要:未來10年 可能上漲8倍的房地產信托基金:SRG -股票頻道-和訊網

  兩篇文章整合在一起,我覺得是對這個投資機會最好的理解了。

  我個人認為這投資可能是未來8-10年,上漲8倍,同時還有不錯的股息。

  第一部分:大隱於市的分析

  股神”巴菲特於2015年12月10日購買了200萬股Seritage Growth Properties(NYSE:SRG),成本價在36美金左右,約占SRG的8%,成為該的第二大股東。值得關注的是這次購買發生在巴菲特個人賬戶,並非在伯克希爾哈撒韋的賬戶。

這讓我想起了查理芒格在一次采訪中說過的話,“比起機構投資者,房地產信托(REIT)更適合個人投資者。巴菲特還留著一點煙頭性格(意指其早期偏格雷厄姆式的投資低估企業的風格),這讓他願意在房地產信托的股價低於清算價值八折的時候,用自己的私房錢買入點REIT。這種行為能讓他回憶當年撿煙頭的快樂,所以他有點閑錢偶爾搗鼓搗鼓這事兒也挺好的。”

  這讓我想起了查理芒格在一次采訪中說過的話,“比起機構投資者,房地產信托(REIT)更適合個人投資者。巴菲特還留著一點煙頭性格(意指其早期偏格雷厄姆式的投資低估企業的風格),這讓他願意在房地產信托的股價低於清算價值八折的時候,用自己的私房錢買入點REIT。這種行為能讓他回憶當年撿煙頭的快樂,所以他有點閑錢偶爾搗鼓搗鼓這事兒也挺好的。”

根據這條線索,讓來看看老巴這次的投資邏輯到底是什麽。

  根據這條線索,讓來看看老巴這次的投資邏輯到底是什麽

  SRG是一家新成立的房地產信托(REIT)。房地產信托實際是把房地產證券化了,在美國這樣的REIT享受免稅優惠,免稅的代價就是美國要求REIT把所得利潤的95%分配給投資者。

  SRG的前世今生:

  SRG的故事要從Sears說起,Sears(NYSE:SHLD)是一個類似沃爾瑪的美國零售巨頭,該在做零售時積累了大量的商業地產,目前該擁有超過1.7億平方英尺的商業地產。

  近幾年,Sears零售業務經營不善,持續虧損。由於需要補充資金來彌補養老金缺口以及運營虧損,於2015年9月份,Sears剝離了266個商業地產(4200萬平方英尺),從而形成了一個名叫Seritage Growth Properties的房地產信托。這也就是SRG的由來。這266個商業房地產中,有231個是SRG全資控股的,有35個SRG隻控股了50%。

  SRG和Sears之間有一個協議,協議的內容是:SRG可以把出租給Sears的商業地產中的一半重新出租給其他第三方。

這裏的關鍵是:SRG 91%的商業地產都出租給了Sears,而這部分的租金僅僅隻有4.3美金每平方英尺。SRG目前的第三方租金是11.23美金,而新簽的第三方租金平均是18美金左右。這意味著如果SRG把租給Sears的商業地產的一半重新租給第三方零售商,其利潤上升空間巨大。

  這裏的關鍵是:SRG 91%的商業地產都出租給了Sears,而這部分的租金僅僅隻有4.3美金每平方英尺。SRG目前的第三方租金是11.23美金,而新簽的第三方租金平均是18美金左右。這意味著如果SRG把租給Sears的商業地產的一半重新租給第三方零售商,其利潤上升空間巨大。

未來10年,可能上漲8倍的房地產信托基金:SRG

  SRG的股價有巨大的上升空間:

  SRG在網站公布了其未來的發展規劃,這個規劃很簡單,就是把租給Sears的商業地產裏的50%拿來重新出租給其他零售商。

SRG預計2015年的淨運營收入(NOI)是1.96億美金。

  SRG預計2015年的淨運營收入(NOI)是1.96億美金。

  目前,SRG有3800萬平方英尺的商業地產租給了Sears,租金是4.31美金每平方英尺。SRG有權重新租出去這其中的50%,即1900萬平方英尺。

  假設3-5年後,SRG全部以18美金重新出租這部分的商業地產,那麽其淨運營收入將會上升2.6億美金。

  因此,總的淨運營收入會達到4.56億美金。經營性現金流的估算值為3.4億(4.56億-0.6億的運營管理費用-0.58億的利息)。

  REIT的一般分紅比例大約是經營性現金流的一半,因此預計SRG五年後應該會拿出1.7億美金來分紅(SRG流通股為2800萬),即每股分紅6美金。

  那麽一個每股分紅6美金的房地產信托,應該價多少錢呢?

  REIT一般的分紅比率是3%-8%。按照8%來算,SRG應該值75美金,按照3%來算,SRG應該值200美金。

  另外,因為SRG的經營性現金流(FFO)3.4億美金。一般美國的REITs都是按照FFO的13-18倍來估值,如果按照15倍來計算,SRG應該價值51億美金,而現在市值僅僅隻有17億美金。

  那麽就按100美金來算,SRG的股價至少有2.5倍上升空間。這還不包括5年後每年15%左右的分紅收益(按照目前41美金的價格買入)。

從房地產信托整個行業的每平方英尺企業價值(EV/SF)來看,目前SRG的該項指標隻有80美金,而這個行業的平均值為260美金。因此也能說明其潛在的上升空間。

  從房地產信托整個行業的每平方英尺企業價值(EV/SF)來看,目前SRG的該項指標隻有80美金,而這個行業的平均值為260美金。因此也能說明其潛在的上升空間。

  SRG的下行風險非常有限:

  SRG主要有三個風險:

  Sears破產風險

  SRG麵臨的最大風險是Sears有可能在2-3年內破產。SRG 78%的租金收入都來自於Sears,如果Sears破產了,那麽短時間內SRG的利潤會下降78%。我個人認為發生這個事情的概率最多隻有30%,概率的估算是基於:雖然Sears2015年虧損繼續擴大,但是管理層已經打算關閉大量虧損的商店了,而且Sears還有大量的商業地產可以出售。如果Sears短時間內破產了,最差的結局就是SRG也隨之破產,進入資產清算階段。

  要控製這個風險,關鍵是要弄清楚SRG手裏的這些商業房地產的清算價值是多少。

  管理層風險

  如果SRG沒有破產,接下來必須要考慮管理層是否足夠優秀把這個帶到正確的軌道上。

  SRG主要的發展策略是把租給Sears的商業地產裏的50%拿來重新出租給其他零售商,從而大幅提高收入。因此,這需要有經驗的管理層。

  要控製這個風險,就必須了解企業的管理層,看他們是否合格,是否有足夠的經驗。

責任編輯:鑫鑫財經

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